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1. Por escrito registrado en fecha 22 de noviembre de 1993, el Procurador de los Tribunales don Ignacio Aguilar Fernández, en nombre y representación de AXON-Y, S.A., interpuso recurso de amparo contra la Sentencia dictada en fecha 24 de octubre de 1990, y aclarada por Auto del 29 siguiente, por la Audiencia Provincial de La Rioja en Resolución de recurso de apelación formulado contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Haro en autos sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio.

2. Los hechos en que se basa la demanda de amparo son, en síntesis, los siguientes:

a) La actora, propietaria de un inmueble cuya parte baja tenía arrendada, promovió un expediente de derribo y posterior reconstrucción al amparo de los arts. 62.2, 78 y 79 de la L.A.U. Dicho expediente terminó con una Resolución del Delegado del Gobierno autorizando a la entidad mercantil para que procediera al derribo del inmueble.

b) Contra dicha Resolución interpuso el arrendatario recurso de reposición y contra su desestimación recurso contencioso-administrativo que, en el momento de presentación del recurso de amparo, estaba aún en tramitación.

c) Ante la permanencia del arrendatario en el local de negocio, después de transcurrido el año y el período fijado para el desalojo de la finca y la fecha de iniciación de las obras, la actora promovió demanda de denegación de prórroga del arrendamiento sobre dicho local, al amparo de la causa del art. 62.2 de la L.A.U. Tras los trámites pertinentes el Juzgado de Primera Instancia de Haro dictó Sentencia desestimatoria de la demanda, aduciendo que no se había cumplido el requisito de llevar a cabo la reedificación en el plazo de dos años a partir del momento en que quedara libre el local.

d) La actora interpuso recurso de apelación contra la citada Sentencia que fue desestimado por entender que mientras no se resuelva el recurso contencioso-administrativo contra la autorización de derribo no puede ejercitarse la acción civil, al tiempo que confirma la Sentencia apelada por incumplimiento del requisito del art. 78.2 de la L.A.U. La actora solicitó la aclaración de dicha Sentencia a lo que la Audiencia de La Rioja respondió con el Auto de 29 de octubre de 1990 en el que se dice que "la acción civil para la obtención de la denegación de la prórroga no podía ejercitarse al no ser firme el acto administrativo del Sr. Gobernador Civil, y por ello no podía ejercitarse dicha acción civil, lo que por otra parte hace claro... que no se llegó a conocer sobre el fondo de la pretensión actora...".

e) Contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja de 24 de octubre de 1990, aclarada por Auto del 29 siguiente, interpone ahora la actora recurso de amparo.

Con base en los anteriores hechos, la demandante de amparo suplica de este Tribunal se dicte Sentencia por la que se declare la nulidad de la Sentencia impugnada y se retrotraigan las actuaciones al momento inmediatamente anterior al de dictarse la misma, reconociendo su derecho fundamental a obtener tutela judicial efectiva, concretado en este caso en la resolución sobre el fondo del recurso planteado.

Sostiene la actora que la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja ha vulnerado su derecho a la tutela judicial efectiva y ello por dos razones.

a) En primer lugar, por haberle privado de una resolución sobre el fondo sin que exista una causa legalmente prevista para ello. En efecto, la Sentencia ha dejado imprejuzgada la cuestión litigiosa por entender que debe esperarse a que se resuelva el recurso Contencioso-administrativo en tramitación. Así pues, y aunque no lo menciona expresamente, la Audiencia Provincial ha aplicado de oficio la excepción de litispendencia, lo cual resulta absolutamente improcedente si se tiene en cuenta que: a) la litispendencia no es apreciable de oficio; b) el Tribunal Constitucional ha declarado que "no existiendo norma legal que establezca relación de litispendencia entre dichas jurisdicciones (contencioso-administrativa y civil), corresponde a cada una de ellas..., en el ejercicio independiente de la potestad que le confiere el art. 117.3 de la C.E., decidir si se han cumplido o no los presupuestos de las pretensiones" (SSTC 70/1989 y 116/1989), c) no se da la identidad de objeto, sujeto y causa petendi que define a la litispendencia; d) según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, la litispendencia no es aplicable a procesos que se sustancien ante órdenes jurisdiccionales distintos, pues la expresión "en otro Juzgado o Tribunal competente" del art. 533.5 de la L.E.C. se refiere a Juzgados y Tribunales de la misma jurisdicción y e) según una abundante y reiterada jurisprudencia la expresión "sin ulterior recurso" del art. 79.2 de la L.A.U. significa que la resolución que autoriza un derribo es firme a efectos civiles.

b) En segundo lugar, entiende la recurrente que la Sentencia impugnada le ha causado indefensión por haber introducido una cuestión nueva, además en segunda instancia, no planteada por las partes, cual es la de la excepción dilatoria de litispendencia. Por ello la Sentencia está viciada de incongruencia con trascendencia constitucional por haber alterado sustancialmente los términos del debate procesal, ya que, precisamente, la pendencia de un proceso contencioso-administrativo se convirtió en el argumento decisivo para desestimar la demanda de la hoy recurrente en amparo sin pronunciarse sobre el fondo de la cuestión.

3. Por providencia de fecha 25 de abril de 1991, la Sección Segunda (Sala Primera) de este Tribunal acuerda admitir la demanda de amparo formulada y a tenor de lo dispuesto en el art. 51 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional, requerir atentamente al Juzgado de Primera Instancia de Haro y a la Audiencia Provincial de La Rioja, para que en el plazo de diez días remitan respectivamente testimonio de los autos de resolución de contrato de arrendamiento núm. 191/89 y del correspondiente rollo de la Sala núm. 219/90, interesándose al propio tiempo se emplace a quienes fueron parte en el mencionado procedimiento con excepción de la recurrente, para que en el plazo de diez días puedan comparecer en el proceso constitucional.

4. Con fecha 10 de junio de 1991, se recibe escrito mediante el cual, el Procurador de los Tribunales don Julián Caballero Aguado, en nombre y representación de don Ernesto García Calvo, se persona en las actuaciones.

5. Por providencia de fecha 17 de junio de 1991, la Sección acuerda tener por recibidas las actuaciones judiciales remitidas y por personado y parte al Procurador Sr. Caballero Aguado en nombre de quien comparece, entendiéndose con él la presente y sucesivas diligencias; así mismo, en virtud de lo dispuesto en el art. 52 de la LOTC, acuerda dar vista de las actuaciones al Ministerio Fiscal y a la representación de las partes personadas a fin de que, en el plazo de veinte días formulen las alegaciones que estimen pertinentes.

6. Con fecha 28 de junio de 1991, se recibe el escrito de alegaciones del Ministerio Fiscal. En él, tras dar por reproducidos los hechos que constan en la demanda de amparo y en las actuaciones judiciales, analiza el fondo de la cuestión planteada mediante el recurso de amparo, respecto de la cual manifiesta que el actor denuncia que la Sentencia de la Audiencia recurrida vulnera el art. 24.1 de la Constitución porque desestima la demanda, sin entrar en el fondo de la pretensión planteada. Esta desestimación se produce al apreciar de oficio una excepción dilatoria de litispendencia que supone la introducción de una cuestión nueva, no propuesta por las partes que modifica los términos del debate y hace a la Sentencia incongruente produciendo la indefensión de la actora y en consecuencia la violación del derecho a la tutela judicial efectiva. Pues bien, por conocida no es necesario exponer la doctrina de este Tribunal respecto a las consecuencias constitucionales que conlleva la introducción en el proceso por el órgano judicial de cuestiones que no hayan sido planteadas por las partes porque al alterar los términos del debate y contradicción producen indefensión y en consecuencia vulneran el derecho fundamental consagrado en el art. 24 de la Constitución. Por otro lado, la STC 116/1989 afirma la inexistencia de norma legal que establezca una relación de litispendencia entre la jurisdicción contenciosa-administrativa y la civil por lo que corresponde a cada una de ellas decidir si se han cumplido o no los presupuestos de las pretensiones que ante ellas se ejercitan.

En este supuesto concreto -continúa el Ministerio Fiscal- la denuncia realizada por la actora carece de fundamento porque es el resultado de una lectura parcial de la resolución judicial al afirmar que admite y declara de oficio una excepción dilatoria de litispendencia. La Audiencia tiene que estudiar primero, como es lógico y obligado, dada la configuración y naturaleza de la causa segunda de denegación de la prórroga del contrato de arrendamiento, si se cumplen los presupuestos exigidos por la Ley arrendaticia (art. 78, núms. 1 y 2 L.A.U.) y, si se cumplen, examinará a continuación la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento. El examen de los presupuestos del art. 78 de la L.A.U. y en especial la existencia de la autorización gubernativa, por aplicación del art. 79 L.A.U., es una exigencia legal, una conditio sine qua non, que impide que la acción prospere si falta dicha autorización, aunque si existe no supone que necesariamente prospere. El Tribunal de manera razonada, motivada y fundada en Derecho entiende y estima que falta, en el momento procesal en que la actora ejercita la acción de resolución del contrato de arrendamiento, el requisito o presupuesto de la autorización, que no es firme ni definitiva al estar pendiente su vigencia y validez de un recurso Contencioso-administrativo deducido por el demandado. La autorización no tiene en el momento de dictar Sentencia, realidad en el mundo del derecho y por aplicación del art. 79.1 de la L.A.U. no puede prosperar la acción resolutoria ejercitada. Esta conclusión del órgano judicial no puede entenderse ni ser interpretada como la admisión de la de la excepción dilatoria de litispendencia, como pretende la actora, con las consecuencias constitucionales que se anudan a esa afirmación.

La Sentencia, en fin, desestima la demanda única y exclusivamente porque falta uno de los requisitos o presupuestos exigidos por la Ley (art. 78.2 L.A.U.) y no entra a estudiar o considerar el fondo de la pretensión, es decir la resolución del contrato por denegación de la prórroga, porque se lo impide la misma Ley (art. 79 L.A.U.). El órgano judicial declara que no existe desde la legalidad arrendaticia, la autorización gubernativa y explica las razones que tiene para afirmar esa inexistencia y esas razones son, por un lado, la posibilidad, que razona y justifica, de deducir recurso contencioso-administrativo contra la resolución de la autoridad gubernativa, como es el caso y, por otro, que dicha resolución no tiene la consideración de firme, y por lo tanto no tiene realidad jurídica a los efectos de los arts. 78 y 79 de la L.A.U., al estar pendiente de una decisión judicial. Esta explicación sólo es eso y no supone que el órgano judicial admita de oficio una cuestión nueva como es la excepción dilatoria de litispendencia porque el Tribunal no desestima el recurso por estar pendiente la cuestión, en este caso la confirmación o revocación de la autorización gubernativa, ante otra jurisdicción,sino que inadmite la acción porque falta en el momento procesal actual, la autorización, es decir, un requisito legal de la misma. Es exigencia legal que para que pueda prosperar la acción tiene que tener la autorización gubernativa vigencia y validez incontestable, es decir tiene que existir sin posibilidad de revocación, en el momento de deducirse dicha acción, porque si está recurrida carece de realidad jurídica a los efectos legales arrendaticios y el órgano judicial civil puede afirmar, con razón y fundamento legal, que no existe y en consecuencia no entrar a conocer del fondo de la pretensión sin que esta afirmación suponga que estime una excepción de litispendencia. El órgano judicial no introduce en el proceso una cuestión nueva sino que se limita a examinar la realidad de los presupuestos legales de la acción ejercitada lo que le corresponde por constituir la operación lógica de subsunción de los hechos en la norma jurídica. El Tribunal ha decidido que no concurre el requisito de la autorización gubernativa sin esperar ni hacer depender dicha declaración de la decisión del Tribunal contencioso-administrativo.

De todo ello -concluye el Ministerio Fiscal- se deduce que no existe la violación denunciada del art. 24 de la Constitución, y, en consecuencia, interesa que, de acuerdo con los arts. 86.1 y 80 de la LOTC, en relación con el 372 de la L.E.C., por el Tribunal Constitucional se dicte Sentencia denegando el amparo por no vulnerar la resolución impugnada el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.

7. Con fecha 25 de junio de 1991, se recibe el escrito de alegaciones de la representación de la recurrente en amparo. En ellas, aclara que la lesión constitucional denunciada se produce por primera vez en la Sentencia dictada en grado de apelación y no con anterioridad, pues es esta resolución judicial la que aplica la listispendencia, variando los términos del debate procesal. Insiste, así mismo, la actora en las dos causas en que se fundamenta su petición de amparo, esto es, la incongruencia que implica la variación de los términos del debate al decidir la Audiencia Provincial de La Rioja aplicar la excepción de litispendencia, así como la indefensión que se le produce al no entrar a conocer el Tribunal del fondo del asunto planteado en aplicación de una litispendencia inexistente, pues las decisiones que recaigan en el orden jurisdiccional contencioso-administrativo y civil son independientes, conforme reiteradamente viene señalándose en las Sentencias del T.C. que se citan a continuación. En virtud de todo ello, termina interesando se dicte Sentencia de conformidad con lo interesado en el suplico de la demanda de amparo.

8. Con fecha 3 de julio de 1991 presenta sus alegaciones la representación de don Ernesto García Calvo. En ellas, y en síntesis, manifiesta que la Audiencia Provincial de La Rioja en la resolución ahora impugnada no ha aplicado la excepción de litispendencia, sino que se ha limitado a resolver la cuestión planteada apreciando que es necesario un pronunciamiento en vía contencioso-administrativa antes de que la acción de resolución contractual pueda ser ejercitada ante los Tribunales civiles. Pero esto no es más que una cuestión de legalidad ordinaria sobre la que no puede pronunciarse el Tribunal Constitucional conforme viene reiteradamente señalando. Además, la incidencia material de la queja es nula en este caso, por cuanto se trata de una cuestión meramente formal que carece de relevancia material alguna. En virtud de todo ello, termina suplicando se dicte Sentencia por la que se deniegue el amparo solicitado.

9. Por providencia de fecha 4 de noviembre de 1993, se acordó señalar para la deliberación y votación de esta Sentencia el siguiente día 8 del mismo mes y año.

1. Constituye el objeto del presente recurso de amparo la impugnación de la Sentencia, dictada por la Audiencia Provincial de La Rioja en fecha 24 de octubre de 1990, que decidió la improcedencia de entrar en el análisis del fondo del recurso de apelación planteado por el recurrente contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Haro que, a su vez, había desestimado la acción de resolución contractual pretendida por el mismo. Tal decisión de la Audiencia Provincial, implica, en la argumentación del actor, una doble vulneración constitucional, puesto que, primero, introduce en el debate procesal una cuestión nueva (la excepción de litis-pendencia), no planteada por las partes ni discutida en la instancia, y para cuya apreciación de oficio el órgano judicial ad quem no se encuentra facultado; y, además supone también la aplicación de una causa de inadmisión del recurso inexistente y carente en todo caso de fundamento legal.

2. Pues bien, siendo este el objeto esencial de la presente petición de amparo, conviene ante todo precisar algunos datos fácticos que se desprenden de la lectura de la resolución impugnada, con objeto de clarificar cual es el contenido exacto de dicha resolución judicial; y ello, porque así como la queja constitucional que se denuncia en este supuesto, es clara y determinada (vulneración del derecho fundamental que consagra el art. 24 C.E., en su doble vertiente de exigencia de una resolución judicial congruente con lo planteado y discutido en el juicio y jurídicamente fundada) no lo es tanto el contenido y fundamentación jurídica que se predica de la resolución judicial impugnada. En este punto la recurrente en amparo afirma que la Sentencia dictada en apelación ha hecho una aplicación clara, aunque no expresa, de la excepción de listispendencia, mientras la otra parte comparecida en el proceso constitucional así como el Ministerio Fiscal mantienen que no es éste el fundamento exacto de la decisión judicial, ni expresa ni implícitamente considerado, sino que el Tribunal se ha limitado a acordar la improcedencia de examinar el fondo del recurso planteado, por entender que no concurría en este supuesto el presupuesto legalmente establecido para el ejercicio de la acción.

Ahora bien, sin perjuicio de que dicha cuestión sea objeto de un más extenso análisis con posterioridad, ha de darse ya inicialmente la razón en este extremo al Ministerio Fiscal, en el sentido de que ni los términos literales que se recogen en la fundamentación jurídica de la Sentencia impugnada, ni los razonamientos que en ella se contienen, permiten mantener la afirmación de que en la misma se haya aplicado la excepción de litispendencia como causa o fundamento legal de la decisión del Tribunal, en orden a dejar imprejuzgada la acción y no entrar a conocer del fondo de la misma. El órgano judicial no alude expresamente en ningún momento a tal excepción, y, por el contrario, razona extensamente que el fundamento de su decisión se encuentra en la ausencia de un presupuesto legal, el que se establece en los arts. 78 y 79 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (autorización administrativa para el derribo de la finca) como requisito esencial y previo al válido ejercicio de la acción de resolución contractual cuando ésta se fundamenta en la causa de excepción a la prórroga legal del contrato de arrendamiento, prevista en el núm. 2 del art. 68 de la L.A.U.

Así pues, ante todo, se ha de puntualizar que el objeto del recurso lo constituye la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja que acuerda la improcedencia de entrar en el conocimiento del fondo del recurso de apelación, pero por falta del mencionado presupuesto legal, no en aplicación de la excepción de litispendencia.

3. Sentado lo anterior, conviene también recordar, siquiera brevemente, que este Tribunal, desde la STC 60/1982, y posteriormente en las SSTC 126/1984, 100/1988, 168/1988, 199/1988 y 80/1989, entre otras muchas, ha venido reiteradamente afirmando que, si bien el contenido normal del derecho a la tutela judicial efectiva consiste en obtener una resolución de fondo, este derecho fundamental se satisface también mediante aquella resolución que acuerde la improcedencia de su análisis, cuando el órgano judicial compruebe el incumplimiento de un requisito procesal esencial o la ausencia de un presupuesto u óbice procesal que impida conocer válidamente del fondo del asunto siempre que dicha decisión judicial se encuentre razonada, se fundamente en una causa legal y la interpretación que de la misma se efectúe no sea contraria a la efectividad del citado derecho, en el sentido de implicar un rigor desproporcionado en la aplicación de los correspondientes requisitos formales, que los convierta en meros obstáculos a la prosecución del proceso o recurso de que se trate, no acordes con su razón ser y finalidad. Así, mismo, ha precisado este Tribunal que, dado que el recurso de amparo no es una tercera instancia judicial, no es su función, con carácter general, la de revisar la legalidad aplicada; si bien, en aquellos supuestos en que la inadmisión del recurso o proceso o, en definitiva, la improcedencia en orden a pronunciarse sobre su fondo acordada judicialmente, sea arbitraria, irrazonable o irrazonada, o se encuentre basada en una interpretación diferente de la indicada anteriormente, esto es, contraria a la efectividad del derecho fundamental por carente de sentido (atendiendo a la finalidad del requisito legalmente establecido), la resolución judicial puede incurrir en inconstitucionalidad que dé lugar a la estimación del amparo.

En atención a la anterior doctrina, nuestro análisis deberá centrarse en este supuesto en el examen de la causa o causas que llevaron al órgano judicial a decidir la improcedencia de entrar en el examen del fondo de la cuestión planteada mediante el recurso, esto es, que justificaron su decisión de dejar imprejuzgada la acción de resolución contractual ejercitada, a fin de determinar si esa resolución judicial supone, por alguno de los motivos expuestos, vulneración del derecho a obtener tutela judicial efectiva que, consagrado en el art. 24.1 C.E., invoca la actora como fundamento de su petición de amparo.

4. La causa en la que se asienta la controvertida decisión, extensamente explicada y justificada en los fundamentos jurídicos de la Sentencia que se impugna, no es otra que la ausencia del presupuesto legalmente establecido en este caso para el ejercicio de la acción, esto es, como ya se ha afirmado, la falta de autorización administrativa previa de demolición del inmueble que establece el art. 79 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación con los arts. 62 y 78.2º de la misma ley. Estos últimos preceptos establecen, en efecto, como una de las causas de excepción a la prórroga legal de los contratos de arrendamiento urbano regulados en la citada ley especial, el proyecto de derribo de la finca por parte del arrendador para edificar otra; pero, así mismo, el primero de ellos condiciona la procedencia de la acción de resolución contractual por tal causa, a la previa autorización de demolición de la finca por el Gobernador civil, haciéndolo en los siguientes términos literales: ..."No prosperará la acción ejercitada al amparo de la causa segunda de excepción a la prórroga si el Gobernador civil de la provincia no autoriza la demolición del inmueble, sin que esta autorización cuando la conceda, prejuzgue la procedencia de aquélla". Es decir, que la autorización administrativa de demolición se constituye como condición necesaria, aunque no suficiente, para la prosperabilidad de la acción de resolución por la citada causa, o, lo que es lo mismo, el requisito contenido en el art. 79.1 de la L.A.U. no es más que un presupuesto procesal, cuya ausencia impide al juzgador entrar a conocer del examen de la pretensión de denegación de la prórroga del contrato de arrendamiento, presupuesto procesal que hay que estimarlo cumplido tan solo cuando el acto administrativo es consentido o firme.

Pues bien, la Sala de la Audiencia Provincial de La Rioja constatado en este supuesto que aquella autorización administrativa se encontraba recurrida ante la jurisdicción contenciosa, entendió que mientras no se pronunciase dicha jurisdicción acerca de la validez o nulidad -por su conformidad o no a Derecho- del mencionado acto administrativo, no podía considerarse este último como existente y dotado de realidad jurídica. Razona en tal sentido el citado Tribunal, que la naturaleza impugnable de la autorización, en la vía contencioso-administrativa, ha venido siendo reiteradamente afirmada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y que, por tanto, al margen de la independencia entre ambas órdenes jurisdiccionales (contencioso-administrativo y civil), no puede entenderse como cumplido el presupuesto procesal marcado por la ley para el ejercicio de la acción. El anterior razonamiento puede, en efecto, no compartirse por la recurrente en amparo o ser considerado por ésta como incorrecto, pero no es ni irrazonable ni arbitrario, sino que por el contrario encuentra su fundamento jurídico, expresado en la resolución, en la existencia de un requisito establecido por la ley locativa para el ejercicio de la acción, cuya aplicación en este caso se motiva extensa y detalladamente por el Tribunal.

En consecuencia, no se trata aquí de una resolución que decida la improcedencia del conocimiento del fondo del recurso de manera arbitraria, sino con fundamento legal; y tampoco estamos en presencia de una decisión irrazonable o no razonada, porque, conforme expresa el órgano judicial, la existencia y validez de la autorización administrativa se encuentra afectada por el examen que de la misma realice el Tribunal contencioso-administrativo correspondiente, pudiendo llegar a anularse dicho acto por el mismo. Es, por todo ello, que ninguna lesión del derecho a obtener tutela judicial efectiva cabe advertir en la Sentencia impugnada, porque como anteriormente se indicó, al margen de los supuestos de decisión arbitraria o carente de fundamento legal, el citado derecho fundamental ha de entenderse satisfecho también a través de aquellas resoluciones absolutorias en la instancia que -como la que nos ocupa- decidan la improcedencia de entrar en el fondo del recurso o cuestión planteada de forma motivada y fundada en Derecho; y sin que, por lo demás, corresponda a este Tribunal su revisión ulterior como si de una nueva instancia judicial se tratase, ni decidir tampoco la corrección o incorrección del razonamiento, desde la perspectiva de la simple interpretación o aplicación de la legalidad ordinaria. Todo ello, determina que no sea estimable la petición de amparo de la recurrente en lo que respecta a este primer motivo de vulneración del derecho fundamental consagrado en el art. 24.1 C.E. que la misma invoca.

5. Finalmente, en lo que respecta al segundo motivo en que se basa la solicitud de amparo, referente a la alteración de los términos del debate procesal por la introducción en el mismo de la excepción de la litispendencia, no planteada por las partes ni discutida en la causa, tampoco esta segunda queja es atendible. En primer término, porque como ya se ha señalado anteriormente, ni de forma expresa ni tampoco implícita el Tribunal introdujo como fundamento de su decisión la citada excepción, sino que se limitó a examinar toda la cuestión litigiosa planteada, en el ejercicio de la facultad de revisión íntegra, propia del recuso de apelación. En ese examen, y también razonablemente, analizó la Sala la concurrencia de los presupuestos o requisitos legales necesarios para el ejercicio de la acción, y más concretamente, el relativo a la existencia de autorización administrativa de demolición. La concurrencia de dicho presupuesto, no puede considerarse cuestión nueva, no conocida por las partes, pues tanto la naturaleza misma de la acción de resolución contractual pretendida por la actora, como los términos literales de la Ley impiden afirmar que la misma era desconocida por la recurrente incluso antes de ejercitar la repetida acción civil. La exigencia legal del citado presupuesto, así como la impugnación contenciosa de que había sido objeto la autorización administrativa que lo integra, eran hechos que pudo y debió conocer la actora durante el desarrollo del proceso en primera instancia y sobre los que, asimismo, pudo alegar aquella cuanto tuviese por conveniente. Cuestión diferente es la relativa a la apreciación que por los diferentes órganos judiciales, se realizó acerca del cumplimiento del presupuesto; y, obviamente, en este caso dicho requisito no se consideró observado de la misma forma por aquellos, sino que únicamente el Tribunal ad quem lo consideró incumplido, mientras el juzgador de instancia no valoró de la misma forma su concurrencia. Pero ello, en fin, no significa alteración del debate judicial, sino diferente apreciación del mismo por los distintos órganos jurisdiccionales, por todo lo cual tampoco desde esta segunda perspectiva es estimable la queja que fundamenta el presente recurso.